有評估師資訊網友來信詢問：公司在進行內部報告審核時，審核人要求評估價值應包含增值稅，問詢人認為增值稅為價外稅，因此評估價值不應包含相應增值稅。問營改增后房地產的評估價值到底是包含增值稅還是不包含增值稅？

此類問題在行業交流群也時有人提到，現又有網友再次來信問詢。評估絲有一些不太成熟想法，權當拋磚引玉。也歡迎大家來稿討論交流。

2016年3月23日財政部、國家稅務總局發布財稅[2016]36號《關于全面推開營業稅改增值稅試點的通知》。經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，營改增對房地產業、建筑業、金融業等產業產生重大影響，對不動產估價理論和實務也帶來了一定影響。

一 、營改增后房地產評估結果是否包含增稅

對于一般企業來說，“營改增”后，直觀來看可能是對兩個稅種產生直接影響：一是引起購買房地產的增值稅一般納稅人當期應納增值稅減少，二是引起當期應納所得稅增加。這一減一增看似簡單，對于模擬市場交易行為進行估算定價的評估來說，實際帶來較大影響。

對于評估活動來說，首先應明析評估對象價值定義或價值內涵，價值內涵確定往往會對評估參數選擇和評估結果產生相應的影響。目前，業內有評估從業認為營改增后房地產的評估結果是不應包含相應增值稅的。主要理由有：

1.增值稅為價外稅，不應混淆在評估價值中，因此評估結果應不包含增值稅。

2.國際上已實行增值稅稅制成熟的國家，當地評估行業通常的做法是評估中采用的數據參數均不包含增值稅，因此其對應價值內涵也自然不包含增值稅。

3.從會計角度來看，增值稅在會計科目中單列，并不含在投資性房地產、固定資產等科目中。

因評估結果是否包含增值稅，對于評估技術路線，各種評估方法參數的確定均很可能存在重大的差異。故明確評估對象的評估價值是否包含增值稅就顯得尤為重要。

二、評估結果是否包含增稅判斷

營改增后，房地產評估中的相應增值稅是否包含在評估價值中，這個問題不僅是個評估理論上的問題，而且也是評估實際操作的具體問題。該問題本身涉及評估和稅收兩大領域，情況頗為復雜。評估絲認為是否包含增值稅要結合產權人（納稅主體）、評估目的和評估結論等的相互關系進行綜合考慮。不能一概而論，要視具體經濟行為，根據評估目和評估范圍來進行分析。此外還需說明的是評估價值含不含增值稅指的是銷項稅額，并不是實際應納增值稅額。


1.單項或部分房地產評估中對增值稅的考慮

對單項或部分房地產的評估，要結合評估目的等具體情況不同分別加以判斷確定，以避免重復計或少計增值稅。

1.以出售、轉讓為目的的房地產評估，增值稅雖屬價外稅，但從房地產交易表形情況來看較為特別，站在房地產開發商角度來看，其銷售價格表現形式不論銷售對象是一般納稅人或個人均是一致的，即通常為含增值稅價格，增值稅具有價內化明顯特征，市場價值一般可理解為含增值稅價格。因此從公平交易和交易支付的習慣情況看，以出售或轉讓為目的的房地產評估價值應包含相應的增值稅。

2.以投資為目的的房地產評估，價值的內涵一般是房地產的市場價值，投資房地產的評估價值也應包含相應的增值稅。

3.以課稅為目的的房地產評估，一般房地產的評估價值不應包含相應的增值稅。當然*終計稅方式確定和報告使用人為稅務部門，因此是否含增值稅均應在報告中予以明確說明。

4.以抵押為目的的房地產評估，宜區分抵押權設立和抵押物的處置兩個不同階段分別考慮其評估價值的增值稅問題。

抵押權設立時的房地產評估時，有評估師認為“稅收優先于抵押擔保債權”，抵押評估應遵循謹慎原則，故抵押價值應不含增值稅。評估絲認為抵押權設立環節評估，抵押價值可以含相應的增值稅，因現實情況是抵押權人在確定貸款額度是均會在貸款成數中作出相應考慮。當然在抵押物處置階段的房地產評估，評估價值則一般不應包含相應的增值稅。

2.企業價值評估中涉及的房地產評估中對增值稅的考慮

在企業價值評估中，評估對象是股東全部權益價值、股東部分權益價值或企業整體價值，對企業所占有的部分房地產（可能是投資性房地產或固定資產）的評估價值并非一定是房地產的市場價值。

被評估企業為一般納稅人的，評估結果一般應不包含增值稅，或者需要測算得到包售增值稅的市場價值的基礎上扣除相應增值稅，因該增值稅可能在企業其他資產中已經反映可以用來抵扣，也可能是在以前會計期間已經在銷項稅中抵扣。

被評估企業為小規模納稅人的，由于購置房地產核算價格是含稅價，其包含的增值稅也不能在銷項稅中抵扣，自建形成的房產也是按含稅價的形式存在，因而評估價值含增值稅。

3.其他注意事項

評估測算時，可直接采用不同評估方法測算出含增值稅評估值，如確定評估價值內涵為不含增值稅，則*終需在評估值中予以扣除。也可直接建立在不含增值稅前提測算模型，*終評估值即為不含增值稅結果。

需要提醒的是，不管評估結果含不含增值稅，建議都應在評估報告中予以說明，以免報告使用人使用時存在誤解而引起不必要麻煩。