國家政策及資訊
1 2018.2.28 2017年GDP增速6.9% 國家統計局發布《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》，數據顯示：2017年全年國內生產總值827122億元，比上年增長6.9%。 房地產方面：全年房地產開發投資109799億元，比上年增長7.0%。其中住宅投資75148億元，增長9.4%；辦公樓投資6761億元，增長3.5%；商業營業用房投資15640億元，下降1.2%。 2 2018.3.13 發改委 全面放寬城市落戶條件 3月13日，國家發展改革委印發《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》，通知要求全面放寬城市落戶條件，2018年實現進城落戶1300萬人，繼續落實1億非戶籍人口在城市落戶方案，加快戶籍制度改革落地步伐。 3 2018.3.22 建行首創“存房”業務 為了解決長租痛點問題，2018年1月份，建設銀行在廣東地區國內首創推出了“家庭不動產財富管理”業務，亦稱“存房”業務，著力整合社會資源，盤活家庭閑置住房，進一步創新了長租房源供給模式。 4 2018.3.25 兩會閉幕 指明房地產八大方向 2018年兩會，政府工作報告及各部長發言指明未來房地產發展方向：產權延期抓緊修法、堅持“房住不炒”、穩妥推進房地產稅立法、宅基地“三權”分置、提**型城鎮化質量、租購并舉 多渠道保障、建立健全長效機制、落實差別化住房信貸政策。 本地政策及資訊 1 2018.1.17 河南建設用地采取彈性年期出讓 不久前，北京首次破冰，在19個重點區域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除了極特殊情況，土地流轉年限縮短到20年以內！ 1月17日河南省政府網站公開一份于文件顯示，在河南省行政區域內的國有建設用地采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應工業用地時，采取彈性出讓的方式。工業用地彈性年期出讓原則上不超過20年。 2 2018.1.28 遏制投機炒房不放松 1月28日，省十三屆人大一次會議的第二場新聞發布會，省住房和城鄉建設廳廳長吳浩表示，2018年住建部門將按照黨中央國務院的部署，毫不動搖堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”科學定位，毫不動搖地堅持房地產調控目標，毫不動搖堅持調控政策連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施，嚴厲打擊各類違法違規投機行為，堅決遏制投機炒房，確保房地產市場總體平穩健康發展，同時有效地防范和化解房地產市場風險。 3 2018.2.14 鄭州經適房“補差”標準出臺 2月14日，鄭州市發布了《關于明確經濟適用住房差價款補繳標準的通知》。 其中明確，《通知》適用范圍為鄭州市市內五區及鄭東新區、鄭州經濟開發區和鄭州**區。經適房取得完全產權需繳10%~40%差價款。 4 2018.02.27 鄭州房貸利率再上調 為了遏制投資性炒房，拒絕某些資質較差的房貸客戶，降低銀行風險。鄭州各大銀行首套房貸利率上浮不低于15%，二套房貸利率在25%-35%之間。 5 2018.2.28 2017年GDP增速7.8% 2月28日，省統計局和國家統計局河南調查總隊聯合發布的“2017年河南省國民經濟和社會發展統計公報”，公報顯示，2017年全年全省生產總值44988.16億元，比上年增長7.8%。 全年房地產開發投資7090.25億元，比上年增長14.7%。其中，住宅5330.80億元，增長17.0%。城鎮保障性安居工程新開工58.87萬套，基本建成64.34萬套。商品房待售面積2846.55萬平方米，下降16.2%。其中，商品住宅1995.61萬平方米，下降21.1%。 6 2018.3.22 鄭州大棚戶區改造新政公布 3月21日，鄭州市人民政府關于進一步完善大棚戶區改造工作的意見公布。今后鄭州市老舊片區，原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規模的拆遷改造。今后鄭州市大棚戶區（含城中村、合村并城、老舊片區）改造工作原則上實行“政府主導拆遷安置，市場化運作開發建設”的改造模式。 簡析 進入2018年，政策層面“房住不炒”已成共識，租購并舉、多渠道保障的市場體系正在構建，房地產稅改革將穩步推進，金融去杠桿大局已定，差別化住房信貸政策逐步實施，房地產長效機制建設有序推進。河南省相關部門負責人也表態，2018年會毫不動搖堅持調控政策連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施。加快建立長效機制、確保房地產市場總體平穩健康發展依然是2018年房地產政策的主要目標。 二、 鄭州市房地產市場 土地市場 2018年一季度，鄭州市國土局通過公開招拍掛方式出讓成交土地共121宗，成交面積共8283.13畝，成交金額271.74億元。每月成交量詳情見下圖：（數據來源：中國土地市場網,包含該網站2018年4月10日之前公布的鄭州市本級招拍掛出讓所有土地） 圖1 2018年一季度鄭州市土地成交面積與成交金額 其中住宅用地成交71宗，成交面積4238.94畝；商業用地成交23宗，成交面積733.18畝；工業用地成交26宗，成交面積3288.48畝，其他用地1宗，成交面積22.53畝。各用途土地成交面積占比情況見下圖： 圖2 2018年一季度鄭州市各種用途土地成交面積占比 2018年一季度鄭州市國土局通過公開招拍掛方式出讓成交住宅用地、商業用地及工業用地地面均價、樓面地價見下表： 數據來源：中國土地市場網（2018年4月10日之前公布信息） 各用途土地成交面積與成交均價詳情見下表： 圖3 2018年一季度鄭州市住宅用地招拍掛成交面積與均價 （統計范圍：鄭州市本級區劃范圍內除港區、中牟以外的土地） 圖4 2018年一季度鄭州市商業用地招拍掛成交面積與均價 （統計范圍：鄭州市本級區劃范圍內除港區、中牟以外的土地） 圖5 2018年一季度鄭州市工業用地招拍掛成交面積與均價 （統計范圍：鄭州市本級區劃范圍內所有成交的土地） 新建商品房市場 2018年一季度鄭州市批準預售商品房551.34萬平方米，與2017年四季度1010.86萬平方米相比減少了約45.46%。其中商品住宅370.57萬平方米，非住宅180.77萬平方米（數據來源：鄭州市住房保障和房地產管理局官網2018年4月10日前更新數據）詳見下圖： 圖6 2018年一季度鄭州市批準預售商品房面積 2018年一季度鄭州市新建商品房累計銷售624.90萬平方米，與2017年四季度944.25萬平方米相比減少了約33.82%。其中商品住宅累計銷售549.44萬平方米，非住宅累計銷售75.45萬平方米。（數據來源：鄭州市住房保障和房地產管理局官網2018年4月10日前更新數據）詳見下圖： 圖7 2018年一季度鄭州市商品房銷售面積 商品住宅 鄭州市市區新建商品住宅2018年一季度每月銷售均價如下圖所示：（數據來源：鄭州市市區監測點樓盤銷售價格市場調查數據） 圖8 鄭州市市區監測點樓盤新建商品住宅銷售均價 整體來看，2018年一季度鄭州市市區新建商品住宅市場基本平穩，銷售價格有略微浮動，平均變化率約為1.01%。 各區監測點樓盤新建商品住宅銷售均價如下圖所示： 圖9 金水區、惠濟區、管城區、中原區、二七區 監測點樓盤新建商品住宅銷售均價 圖10 經開區、**區監測點樓盤新建商品住宅銷售均價 圖11 鄭東新區監測點樓盤新建商品住宅銷售均價 從各個區來看，各區新建商品住宅銷售價格均有小幅上下波動，2018年一季度各區銷售價格平均變化率約在0.06%~4.20%之間。 公寓 2018年一季度，鄭州市市區公寓房地產市場呈平穩態勢，變化幅度不大，平均價格變化率約為1.65%。 圖12 鄭州市市區監測點樓盤公寓銷售均價 辦公 2018年一季度鄭州市市區辦公房地產市場持續趨穩，銷售價格有小幅上浮，銷售價格平均變化率約為2.28%，無明顯大幅上漲趨勢。 圖13 鄭州市市區監測點樓盤辦公房地產銷售均價 二手住宅市場 2018年一季度鄭州市二手房累計成交12169套，與2017年四季度14881套相比減少約18.22%；其中住宅二手房累計成交11819套，與2017年四季度14496套相比減少約18.47%。（數據來源：鄭州市住房保障和房地產管理局官網2018年4月10日前更新數據）詳見下圖： 2018年一季度鄭州市住宅二手房成交均價為11045元/平方米，與2017年四季度10433元/平方米相比上漲約5.87%。（數據來源：鄭州市住房保障和房地產管理局官網2018年4月10日前更新數據）詳見下圖： 圖14 鄭州市二手房成交量及住宅二手房成交均價 2018年一季度鄭州市市區住宅二手房市場相對穩定，價格有小幅上下浮動，平均變化率約為1.41%。鄭州市市區住宅二手房2018年一季度每月參考均價如下圖所示：（數據來源：搜房網） 圖15 鄭州市市區住宅二手房參考均價 各區住宅二手房參考均價如下圖所示： 圖16 金水區、惠濟區、管城區、中原區、二七區 住宅二手房參考均價 圖17 經開區、**區住宅二手房參考均價 圖18 鄭東新區住宅二手房參考均價 三、鄭州市房地產市場分析預測 2018年一季度，相對于2017年年底的開發商業績沖刺階段鄭州市房地產市場略顯冷淡。政策方面限購持續且不放松，貸款利率上浮，房地產市場進入又一個平靜期。政府繼續實施寬松戶籍政策，“智匯鄭州”相關落戶及購房政策積極落實，安置房陸續簽約，租賃住房供應增加，將逐步改善市場上商品住宅的供應結構，為新建商品房市場減壓降火。 從市場來看，2018年一季度新建商品房和二手房交易量均有一定程度下滑，新建商品住宅銷售價格依舊堅挺，住宅二手房成交價格穩中有小幅上下浮動，部分區域二手房成交價格遠遠高于同區域類似新建商品住宅的銷售價格，出現二手房價格倒掛現象。公寓、 商業及辦公房地產市場穩定，銷售價格持續維穩。隨著“金三銀四”到來，預計各開發商會施展各種營銷手段，市場熱度或許會有好轉。 四、鄭州市各區部分監測點樓盤近期銷售均價
