各資產評估機構：

征收補償涉及征地房屋補償當事人合法權益和社會公共利益，關系到社會穩定和發展。近年來，我市資產評估機構積極參與征收補償評估業務，出具資產評估報告，為保障公共項目順利實施，促進社會經濟發展作出了積極貢獻。為進一步提高資產評估機構執行征收補償評估業務的執業質量，防范執業風險，結合征收補償工作新情況、新要求，溫州市注冊會計師協會資產評估師專業技術指導委員會特別提示資產評估機構及資產評估專業人員在開展征收補償評估時關注以下風險：

一、業務承接風險

不少征收補償評估業務在承接前已出現風險苗頭，如：前期實施多次評估流程，歷經多家評估機構；由非征收實施單位委托；被征收人對補償金額存在不合理訴求；被征收人與征收實施單位矛盾較大；現場勘察實施難度大。評估機構在承接業務前，應充分了解項目背景、可能存在的風險點和難點，審慎判斷后決定是否承接。

二、職業道德風險

征收補償資產評估業務往往涉及多方利益，評估機構和評估人員面臨諸多職業道德風險。如：評估機構與征收單位、被征收人或其他相關當事人存在經濟利益關聯、人員關聯或者業務關聯，可能影響獨立性；部分被征收人為實現自身利益訴求，對評估人員進行利益誘惑或施加其他非正常影響，導致評估人員行為失范，甚至構成“權錢交易”等嚴重后果。評估機構和資產評估師應嚴格遵守資產評估師職業道德準則，從實質上和形式上保持獨立性，不得因任何利害關系影響其客觀性。

三、專業能力風險

征收補償評估業務對評估人員的專業能力和執業經驗有著較高要求。項目涉及的資產種類繁多、千差萬別，其中不乏一些特殊類型資產，如水壩、大型爐窯、大型生產流水線、管道溝槽等，此類特殊資產價值較高，需定制安裝，隱蔽工程較多，合理定價存在諸多難點。若被征收人主觀配合意愿不足，提供資料的真實性、完整性受限，則評估難度更大，對評估人員專業能力要求更高。評估機構日常要重視專業人才培養和實務經驗積累，提升能力，練好內功。

四、組織實施風險

征收補償評估業務通常具有時間緊迫、批量委托的特點。當征收項目涉及的企業和個人戶數多、資產量大時，評估機構的組織協調、進度管理、質量控制等方面能力會面臨更高的要求。評估機構在承接業務后，應做好統籌人員調配，組織業務培訓，強化時間管理，加強質量復核。

五、現場勘察程序履行風險

因客觀條件限制，征收補償評估業務常見現場勘察程序履行困難的情形，如：被征收人不配合勘察，不對勘察記錄書面確認。評估機構要重點關注現場勘察程序的充分履行和留痕，保留必要的文字、語音、照片、影像等資料，以書面形式記錄勘察的時間、地點、過程、結果等。若勘察時被征收人不在現場，或者不予配合確認勘察記錄，應要求在場的其他相關當事人確認，同時，詳細記錄現場情況，收集必要的證據資料，并在資產評估報告中予以披露。因現場勘察程序受限，可能對評估結論產生重大影響或者無法判斷其影響程度的，評估機構應適時終止該業務。

六、收集資料及評定估算程序履行風險

因客觀條件限制，征收補償評估業務常見收集資料難，如：被征收人未提供必要的評估資料，包括設備的合同、發票、付款憑證等，建（構）筑物的預決算資料、圖紙等；或提供的評估資料真實性、完整性、合法性存疑。資料收集不完整，進一步影響評定估算的可靠性。評估機構應充分考慮重要評估資料缺失對評估結論的影響，以及相應的彌補措施，建議由相關當事人對提供的資料進行書面確認。此外，評估機構應重視取價資料、關鍵評估參數取值依據及計算過程在底稿中留痕。

七、評估報告披露不到位風險

目前，各級政府針對征收領域已印發有《國有土地上房屋征收與補償條例》、房屋征收評估管理及房屋征收評估技術規范等規范性文件，為評估提供了法律依據。同時，也明確了被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，具有向評估機構申請復核評估的權利；對復核結果有異議的，具有向本市房屋征收房地產價格評估專家委員會申請鑒定的權利，為評估報告的異議處理指明了路徑。但當前部分評估機構出具的征收補償評估報告存在評估依據不完整、救濟途徑未披露等情況，影響報告使用人正確理解和使用評估結論。因此，評估機構應將房屋征收與補償管理、房屋征收評估管理規定及房屋征收評估技術規范等規范性文件列入評估依據，并在報告中明確告知明確救濟途徑，提高報告的規范性。

八、征收實施單位帶來的風險

當地政府主導的征收項目，特別是涉及重點建設工程的征收項目，往往需要在規定時間內完成簽約。壓力層層傳導之下，評估機構為配合完成簽約任務，滿足被征收人的不合理要求，導致程序執行失范，執業風險高企。評估機構應充分意識到該做法的巨大風險和嚴重后果，守住底線，防范國有資產流失，維護社會公平公正。

九、被征收人帶來的風險

部分被征收人因不滿意補償金額或未達其他訴求，妨礙評估程序正常履行，拒絕評估人員進場勘察，不提供任何必要的配合。部分被征收人通過各種手段對評估機構進行施壓，給評估機構增加了潛在的執業風險和高昂的執業成本。評估機構應平和、理性地向被征收人做好解釋工作，切勿激化矛盾；同時，重點檢視自身程序履行是否到位，工作底稿是否真實完整、記錄清晰。

十、社會輿論帶來的風險

房屋征收涉及社會穩定風險問題，尤其在當今自媒體高度發達的時代，一旦征收補償過程中出現一點波折，相關當事人可能通過各種途徑傳播信息，進一步加劇社會矛盾。資產評估機構作為征收項目的參與方，也可能因此卷入社會輿論事件中。因此，評估機構與評估人員日常應嚴格遵守法律法規，恪守行為規范和執業準則，勤勉盡責，謹言慎行；發生社會輿論事件時，積極合理應對，并及時向主管部門及行業協會匯報。

本風險提示僅供資產評估機構及資產評估專業人員執業時參考。征收補償評估業務風險不限于上述內容，資產評估機構應將風險意識貫穿始終，以相關法律法規、資產評估準則規定為準繩，在執業中結合項目實際情況進行職業判斷。

溫州市注冊會計師協會資產評估專業技術指導委員會

 2025年6月27日